天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）津01民终7577号

上诉人（原审被告、反诉原告）：赵某某，男，1988年10月6日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。

委托诉讼代理人：王玉兵，北京盈科（天津）律师事务所律师。

委托诉讼代理人:蔡广，北京盈科（天津）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：李某某，女，1993年5月5日出生，汉族，天津市河西区丹成缘文体用品商行经营者，住天津市南开区。

委托诉讼代理人：付璐，北京圣运（天津）律师事务所律师。

上诉人赵某某因与被上诉人李某某房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初7716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

上诉人赵某某上诉请求判令：1、撤销（2016）津0113民初7716号民事判决；2、解除上诉人与被上诉人于2016年5月9日签订的《天津市房产买卖协议》；3、驳回被上诉人原审诉讼请求或者发回重审；4、一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实不清,李某某在履行房屋买卖协议的过程中存在严重的违约行为,上诉人依照合同约定完全有权解除合同,上诉人的上诉请求应当获得支持。二、原审判决适用法律错误,上诉人之所以出卖涉案房产,目的是用卖房所得房款购置婚房。因被上诉人一直不配合解除协议,至今已长达1年多,由于房价上涨,上诉人的损失在不断扩大。被上诉人的违约行为致使上诉人订立合同的目的不能实现,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,《天津市房产买卖协议》也应当依法解除。被上诉人李某某辩称，依法维持一审判决，驳回上诉人的请求。被上诉人不存在违约情形；上诉人自知银行贷款审批下来后迟迟不配合办理过户手续，导致贷款搁置；本案不存在合同约定及法定解除的事由。

李某某向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行与原告于2016年5月9日签订的《天津市房产买卖协议》，协助原告办理房屋产权过户手续；2、诉讼费由被告承担。

赵某某向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2016年5月9日签订的《天津市房产买卖协议》；2、诉讼费由反诉被告承担。

一审法院认定事实，2016年3月30日，赵某某之父赵均福代赵某某（卖方）与李某某的母亲陈小花（买方）、天津市友邦房地产信息咨询服务有限公司（居间方）签订了编号为0001171号《房产买卖中介合同》，约定由陈小花购买赵某某名下坐落于天津市北辰区××顺境路西侧××号房屋，建筑面积131.42平方米，该房屋成交价格为152万元，买方于签订合同同时给付卖方定金5万元，第二部分房款5万元于买卖双方签署商品房买卖合同当天支付，第三部分房款142万元以银行按揭贷款形式付款，其中非由银行承诺以现金形式支付的部分57万元作为首付款，买方须在2016年5月30日前支付并存入房管局指定银行账号托管，另85万元可由居间方协助买方寻找银行承诺以贷款形式支付给卖方待买方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，买卖双方在居间方陪同下亲自赴北辰区房管局申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由居间方收执收件收据。买卖双方各约定，该房屋产权过户的相关费用由买方承担。如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，由其已付之定金卖方可不予退还，同时买方须赔付卖方所支付中介服务费，同时卖方有权再将该套房屋出售予他方，唯卖方不再为此而向买方、居间方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，同时卖方须赔付买方所支付中介服务费、评估费、协办费、唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方、居间方履行此合同。该合同特别约定：1、卖方授权代表人赵均福须确保赵某某同意出售该房产，否则同样支付违约金；2、卖方允许买方落户第三方。庭审中李某某、赵某某均认可该份合同的实际相对人为李某某、赵某某，该合同对李某某、赵某某具有约束力。该合同签订当日，陈小花给付赵均福购房定金5万元。

2016年5月9日赵某某（出卖人、甲方）与李某某（买受人、乙方）签订《天津市房产买卖协议》，该协议约定李某某购买赵某某名下坐落于天津市北辰区××顺境路西侧××号房屋，房价款142万元，首付款57万元，申请银行贷款85万元，乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将首付款57万元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户，当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。协议订立后甲乙双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费，按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。该协议中对具体违约责任未作具体约定。同日，赵某某在中国工商银行股份有限公司天津京津路支行开立一个个人结算账户，用于接收房款，李某某给付赵某某房款5万元，按照协议约定将57万元首付款存入指定资金监管账户，并于当日向中国工商银行股份有限公司天津北辰支行提供了相关申请材料，申请房屋贷款。2016年7月4日李某某的贷款申请通过银行内部审批，银行通知中介告知李某某、赵某某办理后续事宜。后中介便将贷款审批下来的消息告知了买卖双方并多次联系赵某某协商办理过户的时间，但赵某某一直未配合办理过户手续。2016年8月份赵某某的父母向中介工作人员表示不同意再出售该房屋。另外，李某某表示愿意以现金形式支付剩余房款。

一审法院认为，本案的争议焦点为：一、李某某是否存在迟延付款的违约行为，是否符合解除《天津市房产买卖协议》的条件；二、双方签订的《天津市房产买卖协议》能否继续履行。

对于第一个争议焦点：依法成立的合同受法律保护，赵某某之父代赵某某与李某某之母陈小花、天津市友邦房地产信息咨询服务有限公司签订的《房产买卖中介合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定买方可以转让给第三方，现赵某某、李某某均表示愿意受该合同的约束，法院依法予以确认。

赵某某、李某某签订的《天津市房产买卖协议》对于房屋价款的规定，系出于少交税款的目的，属于恶意串通损害国家利益的行为，该部分约定无效。但该部分无效并不影响该合同其他部分效力，其他部分仍然有效，对买卖双方具有约束力。房屋价款应按《房产买卖中介合同》约定的152万元执行。

李某某已按《房产买卖中介合同》和《天津市房产买卖协议》的约定的时间给付了赵某某购房定金和部分房款10万元，将首付款57万元存入监管账户，并于签订《天津市房产买卖协议》当日向银行申请贷款，符合房屋贷款的条件且于2016年7月4日获得了贷款银行的贷款审批。李某某在履行房屋买卖协议的过程中并不存在违约行为。当事人签订《天津市房产买卖协议》系出于政府对二手房买卖的行政管理，其目的是为实现《房产买卖中介合同》的约定，以完成房产交易。二者内容有冲突的地方应探究当事人真实意思予以认定。两份合同均未约定以贷款形式支付的部分房款的支付时间，赵某某以《天津市房产买卖协议》中约定协议订立后双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续为由主张李某某违约，法院不予支持。赵某某并未取得单方解除房屋买卖合同的权利，现赵某某主张解除其与李某某签订的《天津市房产买卖协议》，法院不予支持。

对于第二个争议焦点，由于双方签订的《天津市房产买卖协议》并未解除，李某某表示愿意以现金形式支付剩余房款，该合同不存在继续履行的障碍，现李某某明确要求继续履行合同，要求赵某某协助办理房屋产权转移登记手续，法院予以支持。

双方签订的《天津市房产买卖协议》应继续履行，房屋价款按152万元履行，李某某应先将剩余房款85万元存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户，之后赵某某应协助李某某办理相关产权转移登记手续。

一审法院判决：一、原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）赵某某继续履行双方于2016年5月9日签订的《天津市房产买卖协议》，原告（反诉被告）李某某于本判决生效后十日内将剩余房款85万元存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户；二、被告（反诉原告）赵某某于原告（反诉被告）李某某将剩余房款85万元存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户后十五日内配合原告（反诉被告）李某某办理坐落于天津市北辰区××顺境路西侧××号房屋的产权转移登记手续，将该房屋过户至原告（反诉被告）李某某名下；三、驳回被告（反诉原告）赵某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元，由被告（反诉原告）赵某某负担，案件反诉费40元，由被告（反诉原告）赵某某负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。

本院认为，李某某与赵某某签订的《房产买卖中介合同》及《天津市房产买卖协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当依照合同的约定，履行义务。关于赵某某主张李某某在履行房屋买卖协议的过程中存在严重的违约行为,依照合同约定完全有权解除合同问题，李某某已按《房产买卖中介合同》和《天津市房产买卖协议》的约定的时间给付了赵某某购房定金和部分房款10万元，将首付款57万元存入监管账户，并于签订《天津市房产买卖协议》当日向银行申请贷款，符合房屋贷款的条件且于2016年7月4日获得了贷款银行的贷款审批。李某某在履行房屋买卖协议的过程中并不存在违约行为，双方应当继续履行《天津市房产买卖协议》。一审中，李某某表示愿意以现金形式支付剩余房款，一审法院判决双方继续履行《天津市房产买卖协议》是正确的。

综上所述，赵某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人赵某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　郭萍会

审判员　　王宗新

审判员　　尹　来

二〇一七年十月二十三日

书记员　　封占江

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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