胜诉案例丨张某某与杨某某、浙江某某房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

来源：北京京讼律师事务所发布时间：2022-09-08

浙江省义乌市人民法院

民事判决书

（2018）浙0782民初901号

原告（反诉被告）：张某某，男，1982年2月20日出生，汉族，住浙江省义乌市北苑街道望道路303号，现住浙江省义乌市。

委托诉讼代理人：付璐，北京京师（天津）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：杨某某，女，1965年2月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。

委托诉讼代理人：陈蔚，浙江拓思律师事务所律师。

被告：浙江某某房地产营销策划有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道贝村路251号八楼。

法定代表人：方某。

委托诉讼代理人：江云峰，浙江国权明达律师事务所律师。

原告张某某与被告杨某某、浙江某某房地产营销策划有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告张某某于2018年1月9日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，被告杨某某在举证期届满前提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序，由审判员舒怡独任审判，于2018年2月2日、2018年3月14日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某某及其委托诉讼代理人付璐、被告（反诉原告）杨某某的委托诉讼代理人陈蔚、被告某某公司的委托诉讼代理人江云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某诉称，2017年9月17日，原告委托被告某某公司为其寻找一套四居室或结构为框架结构能够拆改为四居室的商品房。之后，被告某某公司向原告推荐了位于义乌市的房屋，并向原告多次介绍说房屋为框架结构并可按原告居住需求拆改。2017年9月25日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定原告购买被告杨某某位于义乌市建筑面积为155.88平方米的房屋，购房定金人民币10万元，定金由被告某某公司代为保管，房屋过户后再由被告某某公司向被告杨某某转付定金。合同签订后，原告向被告某某公司支付服务费19000元，并约定2017年10月16日前被告杨某某把房屋过户给原告，过户后原告支付剩余房款。合同签订前和签订过程中，两被告均未向原告明确说明房屋结构为非框架结构，不能拆改。合同签订后原告委托房屋装修设计人员对房屋进行初步勘测时，发现房屋结构并非当初被告某某公司承诺的框架结构，与原告的购买要求严重不符。后原告与两被告进行沟通，在此期间，原告得知该房屋已于2017年11月10日过户至他人名下，在合同履行期间，被告杨某某的行为属于一房多卖，导致《房屋买卖合同》目的不能实现。根据法律规定，被告杨某某应当双倍返还已付购房款及利息，并向原告支付总房款20%的违约金。原告诉请判令：1.解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》（合同编号：ZBLW0925）；2.被告杨某某双倍返还已付购房定金10万元；3.被告杨某某向原告支付违约金38万元；4.被告某某公司返还服务费19000元，并按银行同期贷款利率支付利息直至实际返还之日。第一次庭审中，原告明确诉请第二项是要求被告杨某某双倍返还定金10万元，即20万元。并当庭增加一项诉请：要求被告杨某某支付原告律师费1万元。

被告杨某某第一次庭审辩称，鉴于原告当庭变更诉讼请求，被告要求举证期限。针对原诉请，答辩如下：2017年9月25日前，原告经被告某某公司两次去看房表示要买涉案房屋。2017年9月25日下午，被告杨某某的401房卖出，401房买主的同学要求购买501房。由于原告先有购房意向，被告杨某某便打电话给中介，要求中介与原告明确是否购买涉案房屋，当天中介通知被告杨某某晚上去被告某某公司签约，当晚以190万元价格成交并签订了涉案房屋买卖合同，由被告某某公司向原告收取购房定金10万元，约定10月16日双方前去办理过户手续。到9月底，原告打电话说因为原告两笔理财未到期，可能会相差几天时间。10月初，被告杨某某在催某某公司和原告时，被告某某公司说原告外出执行任务，无法联系；10月15日，原告派人去中介要求退房，理由是原告父亲病危，资金困难；10月16日，被告杨某某和被告某某公司的过户经理一同去365等原告办理房屋过户手续，原告不仅未到场，还通过短信、微信及书面方式发来函告一份，表示解除合同。因为涉案房屋是分割房，一定要同时过户，被告杨某某无奈之下在10月20日把涉案房屋过户给自己的弟弟陈跃民，在11月7日以1758000元折价卖出，损失142000元和增加重复交易的税赋、评估费、中介费等4万多元，共计损失18万元多。按照双方签订的房屋买卖协议，原告擅自解除合同已经构成违约，被告杨某某在双方合同已经解除的情况下将涉案房屋过户给自己的弟弟并不构成违约，反而可以按照协议约定没收原告的购房定金及按合同第九条要求原告承担相应的违约责任。关于原告解除合同的理由是被告某某公司未告知原告房屋结构问题，被告杨某某认为自己在委托被告某某公司卖房时早已将不动产证原件向被告某某公司出示并将复印件留在被告某某公司处，在原告看房时也向原告出示过不动产证，并在签订房屋买卖合同时将不动产证复印件作为合同附件一并向原告提供，不动产证上对房屋结构描述为混合结构，因此原告在购房前及签订合同时就已经知道房屋的基本结构情况，原告以房屋结构问题来解除合同是没有法律依据的。综上，针对原告的诉请，双方的买卖合同早在2017年10月16日就已经解除，是因为原告原因导致合同目的无法实现，原告要求双倍返还定金和支付违约金的诉请无事实与法律依据，请求驳回原告对被告杨某某的诉请。

被告杨某某第二次庭审补充辩称，2017年10月16日双方约定的过户时间前，原告通过短信、微信及书面方式发来函告，该函告内容可以视为原告明确表示不履行合同义务，属于预期违约。按照义乌市人民政府政策规定，分割房必须同时转让，因为原告违约行为，被告为避免造成更大损失，才无奈将涉案房屋先过户至被告杨某某丈夫弟弟陈跃民名下，找到买主后在2017年11月7日将房屋以1758000元折价卖出。杨某某认为是原告预期违约，应当按照合同约定承担违约责任。对于原告支付的1万元律师费，因为是原告预期违约，杨某某不存在违约行为，其所产生的律师费等费用应由原告自行承担，与被告杨某某无关。

被告某某公司辩称，1、针对诉请。本案合同签订后，原告明确表示不要房子，想解除合同，被告某某公司并无违约行为。客观上合同已经无法继续履行，被告某某公司同意解除合同，但无需退还中介费，被告某某公司已经促成交易成立并签订了合同，原告应当支付居间报酬；且合同第九条第六款约定“甲乙双方无论是否违约或解除合同，仍需按本合同约定向丙方支付双方的服务费。”请求驳回原告对被告某某公司的全部诉请。原告第一次找两被告协商陈述因家里父母病重，无力负担购房款，提出不要这个房子，要解除合同，被告杨某某拒绝解除合同，但愿意便宜2万元作为对原告的补助，协商无果。原告第二次找两被告协商，称案涉房屋非框架结构无法拆改要求解除合同，后原告表示希望以赔偿5万元为条件解除合同，被告杨某某拒绝。原告第一次庭审中增加的诉请超过法定举证期限，由法院裁决。2、原告在合同签订前明知案涉房屋是混合结构，被告某某公司无过错。房屋结构问题在合同签订过程中是根本不存在的，是原告企图解除合同制造的理由，原告提供的不动产权证清楚的载明了房屋结构为混合结构，这份证据是原告自己提供的，说明原告对房屋结构是了解的，并充分证明两被告尽到了如实告知房屋详情的义务，没有两被告的提供原告不可能持有该证件。合同签订前，两被告明确告知原告房屋的详情，并且向原告提供了产权证复印件，且合同第一条第二款载明“乙方对甲方出售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋”，合同第十一条载明“甲乙双方认可丙方已完全履行如实告知义务”。原告认为自己不清楚房屋情况是不能采信的。3、房屋结构不能拆改不能作为解除合同的理由。房屋无论是框架结构还是混合结构都具有基本居住使用功能，混合结构不是说房子要塌了不能用了。原告提出的理由是房屋结构问题而不是房屋存在严重质量问题丧失基本居住使用功能，并且拆改房屋是违法行为，是行政执法禁止的行为，拆改房屋是原告个人意图，并不符合法律规定，合同并未约定两被告要满足原告的拆改需求。原告企图拆改房屋是超出基本居住使用需要的，两被告只要确保房屋具备基本居住使用功能就尽到合同义务了。综上，被告某某公司并无过错，原告应当支付中介服务费，请求驳回对被告某某公司的诉请。

针对两被告的答辩意见，原告补充陈述，原告于2017年10月16日向被告杨某某发函的原因是因为发现涉案房屋与原告当初买房时两被告说明的结构不符。原告买房之初就明确说明此房是可以拆改为四居的框架型房屋，所以房屋结构问题应是原告签订房屋买卖合同最主要的前提条件。原告发函的行为是否达到合同解除的目的。首先，原告与两被告的沟通包括电话、微信、短信，并没有达成合意，所以合同并没有合意协商解除；其次，合同解除分为约定解除和法定解除，原告在10月16日按照三方签订房屋买卖合同约定，原告并不享有合同的约定解除权，原告在10月16日向被告杨某某发出函告时是否具有法定解除权是其解除权是否成立的关键。1、原告于10月16日向被告杨某某发函，如有法定解除权，根据合同法第九十四条的规定，被告杨某某存在违约行为，作为守约方，原告享有合同法定解除权。根据三方签订的合同，违约方需双倍返还定金并支付总房款20%作为违约金，并承担因违约责任而产生的律师费、起诉费等。2、原告于10月16日向被告杨某某发函时，如不享有法定解除权，则其关于解除合同关系的函告并不具有任何法律约束力，双方当事人无需就该通知行为作出任何回应，双方之间合同关系不受任何影响。在合同履行期间，被告杨某某将房屋过户于他人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，10月16日双方的义务都是去办理房屋产权过户手续，原告没有去办理过户，而是向被告发函通知解除合同，实际上是在行使一种抗辩权。10月16日之前，三方多次对房屋结构问题进行沟通，原告认为房屋结构不是两被告所说的框架结构，至于有无达到合同根本违约的程度，只是协商沟通阶段，所以函告只是原告行使抗辩权的方式，原告并不享有法定解除权。本案中，10月16日原告发函的行为无论是否导致合同解除，都不能免除被告的违约行为，只是违约的性质不同。如发函行为导致合同解除，被告杨某某存在房屋不能拆改的根本违约责任；如发函行为不能导致合同解除，被告杨某某存在履行合同期间内将该房屋出卖给第三人的行为，已经构成根本违约，应双倍返还定金并承担违约责任。

为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据：

证据1，房屋买卖合同（居间）一份，证明三方签订房屋买卖合同，存在合同关系。

证据2，义乌市不动产权登记证复印件一份，证明涉案房屋的权利人是被告杨某某。

证据3，不动产分割登记通知书复印件一份，证明涉案房屋分割前权利人是陈申明，本案中陈申明后来也与原告进行沟通。

证据4，定金收条一份，证明被告杨某某收到原告交付的定金10万元。

证据5，收条一份，证明被告某某公司收到原告支付的中介费19000元。

证据6，原告与被告某某公司的服务人员聂蓓蓓电话录音（附文字整理资料）一份，证明当初中介及聂蓓蓓同事都说明房屋是框架结构。

证据7，原告与被告杨某某及陈申明信息截图一份，证明原告发函时，合同并没有合意解除。

证据8，委托代理协议、律师费发票各一份，证明原告花费律师费。

被告杨某某质证：证据1，真实性无异议，三方确实存在房屋买卖及居间关系，但从合同第一条及第十一条中可以看出原告对被告杨某某出售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋；合同中没有任何条款约定或涉及房屋应当为框架结构；合同第九条第一款及第四款约定双方有任一方不履行义务的都是违约行为，原告预期违约应当按第九条第四款约定向被告杨某某承担违约责任。证据2，真实性无异议，可以证明被告杨某某向原告出示过不动产权证并提供复印件作为房屋买卖合同的附件，该证据对房屋结构的描述明确为混合结构，所以原告对涉案房屋的结构是清楚和明知的。证据3，真实性无异议，该证据可以看出涉案房屋是分割房，通知书注意事项表明预约分割房的过户手续后需同时过户，因为原告的违约行为导致被告杨某某为避免损失扩大才将涉案房屋先行过户给陈跃民。证据4，真实性无异议，收条上的10万元先由被告某某公司收去，因为原告的违约行为，被告某某公司在扣除中介费19000元后将剩余的81000元支付给了被告杨某某。证据5，这是原告与被告某某公司之间的，被告杨某某不清楚。证据6，三性均有异议，被告杨某某是委托被告某某公司出售涉案房产，至于录音中的聂蓓蓓是什么人我方不清楚，聂蓓蓓也无权代表被告杨某某、某某公司作出针对本案的任何承诺，从内容上也看不出和本案有关联性。证据7，对原告与陈申明、被告杨某某的聊天记录无异议，从聊天记录上可以看出，原告在2017年10月16日就通过短信及微信发来函告，明确表示不按照合同履行义务，可以证明原告预期违约的行为；对原告与“某某152××××1839”的聊天记录有异议，该聊天对象身份不清楚，无法证明原告的证明目的，与本案无关。证据8，真实性不清楚，关联性、证明目的有异议，本案是原告预期违约，即便是真实的，律师代理费也应当由原告自行承担，与被告杨某某无关。

被告某某公司质证：证据1，无异议。证据2，真实性无异议，该证据明确载明房屋结构为混合结构，并且是作为合同附件提供。证据3，无异议。证据4，真实性无异议，中介在扣除19000元后已依据合同约定将其余款项支付给被告杨某某。证据5，无异议。证据6，聂蓓蓓是被告某某公司工作人员，但聂蓓蓓不是负责这套房子出售的，从录音第三页“那我问一下吧”可以看出聂蓓蓓对于房屋的相关情况不清楚，要问一下才确定。证据7，该证据效力由法院认定。2017年10月16日被告杨某某与某某公司员工杨洋一起去365催告原告去过户，原告没有来。原告想解除合同是事实，当时是因为原告自己不想买了，不存在房屋结构的问题。对原告与“某某152××××1839”的聊天记录的真实性无异议，内容上没有关联性，并不能证明在合同签订之前原告明确表示要购买框架结构的房子。证据8，由法院认定。

为支持自己的抗辩，被告杨某某向本院提供如下证据：

证据1，函告、微信截图、短信记录截图各一份，证明原告通过微信、短信及书面方式发来函告，明确表示不按合同履行义务。

证据2，房屋买卖合同二份，证明被告杨某某为避免损失扩大，于2017年10月20日将涉案房屋过户给自己弟弟陈跃民，又于2017年11月7日以1758000元折价卖出，造成杨某某房价下跌损失142000元及中介费损失。

证据3，录像光盘一份，证明过户当天杨某某与中介在365等候原告、楼献华办理过户手续，但原告、楼献华未到场。

原告质证：证据1，三性均无异议，但没有达到合同解除的目的。根据合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除，本案中首先看约定解除，三方签订的房屋买卖合同第九条第二款、第三款，一方违约超过三十日的，双方有权解除合同并按合同第九条第四款追究违约责任和违约金。合同约定于2017年10月16日办理过户手续，因为在10月16日之前原告发现购买房屋不能拆改时就与两被告对这一事宜进行沟通，原告在购买房屋之前就对选房、购房提出过这一要求，房屋的结构也构成原告购买房屋的主要条款，两被告对这一事实也是知情的，两被告也说明原告所购房屋是符合这一要求的。直至10月16日原告针对这一事实想要一说法，对方没有给出沟通结果。原告知道按照合同约定10月16日该办理过户手续，因为上述问题没有沟通清楚，所以函告对方要求解除合同。但这份函告能否达到解除合同目的？函告发给对方后，对方没有同意解除，所以当时没有达成合意。证据2，三性及证明目的均不予认可，被告杨某某提供与其弟弟签订的合同只能证明被告杨某某一房二卖，因为被告杨某某与其弟弟是亲属关系，卖多少钱系双方自愿达成，被告杨某某的弟弟与第三人签订的买卖合同，损失与本案无关，房屋价值随时会波动，风险应由出卖人自行承担，与原告无关。证据3，三性均不予认可，看不出被告主张的内容。但原告不否认当时没有到过现场，但短信中说明了没有到场的原因，被告杨某某与中介在行政服务大厅准备过户这一行为本身不影响被告杨某某违约行为的成立，与之前隐瞒行为和后期一房多卖行为没有关联性。

被告某某公司质证：证据1、2，由法院认定。证据3，无异议。

被告某某公司未提供证据。

反诉原告杨某某反诉称，2017年9月25日，反诉原告与反诉被告张某某、楼献华、某某公司签订《房屋买卖合同（居间）》一份，约定反诉被告向反诉原告购买坐落于义乌市的房屋，成交价格为190万元。合同还对房屋的基本情况、委托事项和服务费、过户事项、购房定金及付款方式、双方权利义务、违约责任和合同的解除等条款做了相应的约定。2017年9月25日，反诉被告向反诉原告支付了10万元的购房定金。按合同约定，双方应当于2017年10月16日之前到相关部门办理房屋所有权过户手续，但是反诉被告以各种理由拖延，10月15日，反诉被告以父亲病危资金困难为由要求退房。2017年10月16日，反诉原告与某某公司去365等候反诉被告办理过户手续，反诉被告不仅未到场，而且还通过短信及书面方式发来函告表示要解除合同。反诉原告无奈之下把房子过户给自己弟弟陈跃民，在2017年11月7日以1758000元的价格折价卖出，造成反诉原告房价损失142000元、增加重复交易税负、评估费、中介费等4万多元，共计经济损失18万多。按照合同第九条第四款的约定，反诉被告违约的，反诉原告有权没收定金，同时反诉被告应向反诉原告支付总房款20%的金额作为违约金；按照合同第九条第五款，任何一方违约，由违约方向守约方承担违约责任，守约方追究违约责任而产生的律师费、起诉费等相关费用由违约方承担。反诉原告认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，反诉被告未按合同约定履行义务且未经反诉原告同意擅自解除合同，该行为已经构成违约，应当向反诉原告承担合同约定的违约责任并赔偿反诉原告的经济损失。故反诉原告诉请判令：1.反诉被告向反诉原告支付违约金38万元；2.反诉被告承担反诉原告支出的律师代理费12000元。

反诉被告张某某辩称，反诉被告不存在违约行为，之所以没有按照合同约定办理过户手续，反诉被告已经说明原因，证明当时反诉原告已经存在违约，反诉被告才没有到现场协助办理过户手续。反诉被告发出函告的行为是行使自己的抗辩权，要求反诉原告及某某公司对房屋结构问题进行合理说明，反诉被告没有得到合理说明之前，才发出函告告知反诉原告解除合同。

针对反诉被告的答辩意见，反诉原告补充陈述，反诉被告的发函行为可以视为其明确向反诉原告表示不按合同履行义务，可以视为预期违约，应当按照合同约定承担违约责任。

为证明自己的主张，反诉原告向本院提供如下证据：

证据1，函告、微信截图、短信记录截图各一份，证明反诉被告通过微信、短信及书面方式发来函告，明确表示不按合同履行义务，属于预期违约行为。

证据2，房屋买卖合同二份，证明反诉原告为避免损失扩大，于2017年10月20日将涉案房屋过户给自己弟弟陈跃民，又于2017年11月7日以1758000元折价卖出，造成反诉原告房价下跌损失142000元及中介费损失。

证据3，录像光盘一份，证明过户当天杨某某与中介在365等候反诉被告、楼献华办理过户手续，但反诉被告、楼献华未到场。

证据4，中国工商银行自助终端凭条、银联商务消费凭条、收费通知单、浙江增值税普通发票、税收缴款书复印件各一份，证明因反诉被告违约行为导致反诉原告税款、评估费、中介费等经济损失的事实及数额。

证据5，委托代理合同、浙江增值税普通发票各一份，证明反诉原告支出律师代理费12000元。

反诉被告质证：对证据1、2、3的质证意见同本诉部分。证据4，对证据三性及证明目的均不予认可。中国工商银行自助终端凭条、收费通知单不能证明反诉原告所主张的费用，其中转账凭证上收款人是韩乐高，这是第三人买受人；收费通知单委托人是陈跃民非本诉原告，而且只是通知单，并没有缴费凭证；中介费、评估费、过户所需税费等是房屋买卖中正常产生的费用，不属于损失，反诉原告向反诉被告主张没有任何法律依据及关联性。收费通知单上写明房屋评估价值为936000元，卖给第三人为1758000元，从反诉原告讲并没有损失，与反诉被告无关。证据5，真实性无法核实，合法性、关联性不予认可，反诉被告无违约行为，反诉原告的主张没有依据。

反诉被告就反诉部分，提供与本诉一致的证据且证明目的也一致。

反诉原告的质证意见亦与本诉部分的质证意见一致。

根据当事人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：

一、关于原告（反诉被告）张某某提供的证据。对房屋买卖合同（居间）的证明效力予以确认。对不动产权登记证的真实性予以确认。该不动产权登记证上载明坐落于义乌市的权利人为被告杨某某，房屋结构为混合结构。对不动产分割登记通知书的真实性予以确认。对定金收条的真实性予以确认，可以证明原告于2017年9月25日向被告杨某某支付涉案房屋的购房定金10万元。依照合同约定，该定金先由被告某某公司保管，2017年9月27日，被告某某公司在扣除杨某某应支付的中介服务费19000元后，将余款81000元支付给被告杨某某。对收条的证明效力予以确认，可以证明被告某某公司于2017年9月25日收到原告交纳的中介服务费19000元。对电话录音本身形式上的真实性予以确认。但针对原告提出的房屋结构问题，聂蓓蓓的答复是“我同事给我说也是框架的呀”、“哦，这样子是吧，那我问一下吧”，可见聂蓓蓓本身对房屋结构并不了解，需要向其他同事咨询才能确定，故本院对该电话录音的证明效力不予认定。对原告与陈申明、被告杨某某的聊天记录的真实性予以确认，可以证明原告在2017年10月16日通过短信及微信方式向被告杨某某发来解除合同的函告。对原告与“某某152××××1839”的聊天记录本身形式上的真实性予以确认，但不能达到原告的证明目的。对委托代理协议、律师费发票的证明效力予以确认。

二、关于被告（反诉原告）杨某某提供的证据。对函告、微信截图、短信记录截图的真实性予以确认。对两份房屋买卖合同本身的真实性予以确认。可以证明被告杨某某于2017年10月20日将涉案房屋卖给案外人陈跃民、陈琼英，2017年11月7日，陈跃民、陈琼英又将涉案房屋卖给另一案外人韩乐高。对录像光盘的证明效力予以确认。可以证明2017年10月16日原告未到过户现场的事实。对中国工商银行自助终端凭条的真实性予以确认，但收款人为韩乐高，与本案无关。对收费通知单的真实性予以确认，但委托方系陈跃民，与本案无关。对银联商务消费凭条、浙江增值税普通发票、税收缴款书的真实性均予以确认。对委托代理合同、浙江增值税普通发票的证明效力予以确认。

根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下：

被告杨某某系坐落于义乌市房屋的所有权人，上述房屋的不动产权证上登记的房屋结构为混合结构。

2017年9月25日，被告杨某某（甲方卖方）、原告张某某、楼献华（乙方买方）、被告某某公司（丙方居间方）签订房屋买卖合同（居间）一份，合同载明：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及义乌市有关规定，甲乙丙三方在平等自愿的基础上经充分协商，就房屋买卖、居间报酬及相关事宜达成如下协议，三方共同遵守：第一条房屋基本情况。甲方同意将坐落于义乌市的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方，该房屋权属性质：私有；所有权人：杨某某；建筑面积：约155.88㎡；用途：住宅。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋。第二条房屋交易价格及相关税费。甲乙双方同意，该房屋的成交价格为人民币壹佰玖拾万元整（￥1900000.00元）……甲乙双方确认该房屋产权过户、房屋配套设施过户产生的相关税费由乙方承担。第三条委托事项和服务费。甲乙双方同意，若丙方完成委托，促成双方签订本合同，则甲乙双方于本合同签订之日向丙方支付人民币壹万玖仟元整作为中介服务费。第四条过户事项。甲乙双方同意于2017年10月16日之前到相关部门办理房屋所有权过户手续，将房屋所有权证办理至乙方名下。第五条购房定金及付款方式。1、乙方在签订本合同后，在2017年9月25日向甲方支付人民币壹拾万元整（￥100000.00元）作为购房定金，甲方向乙方出具定金收条，甲方将该款项交由丙方代为保管，丙方向甲方出具定金代管凭条……第九条违约责任和合同的解除。1、甲乙双方中任何一方不履行合同义务或履行本合同义务不符合约定的，以及拒绝履行本合同，或一方擅自中途解除合同的均属违约行为，违约方要承担相应的违约责任。2、由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋所有权证或土地使用证的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房款的万分之三向乙方支付补偿金。逾期超过三十日，乙方有权解除合同并按合同第九条第4款追究违约责任和违约金，或依据本合同请求义乌市人民法院进行司法裁决。3、若由于乙方原因导致甲方逾期取得房款的，甲方有权追究乙方的违约责任，每逾期一日，乙方应按总房款的万分之三向甲方支付补偿金。逾期超过三十日，甲方有权解除合同并按合同第九条第4款追究违约责任和违约金，或依据本合同请求义乌市人民法院进行司法裁决。4、甲乙双方任何一方违约期限超过三十日的赔付方式为：①若甲方违约：甲方双倍返还乙方购房定金；同时甲方返还乙方已付所有款项；并向乙方支付总房款20%的金额作为违约金。若丙方代甲方保管购房定金部分，则由丙方直接返还给乙方，且丙方开具给甲方的定金代管凭条自动失效。②若乙方违约：甲方没收乙方购房定金；同时乙方向甲方支付总房款20%的金额作为违约金。若丙方代甲方保管购房定金部分，则由丙方直接支付给甲方，丙方收回开具给甲方的定金代管凭条。5、甲乙任何一方违约，由违约方向守约方承担违约责任，守约方追究违约责任而产生的律师费、起诉费等由违约方承担。6、甲乙双方无论是否违约或解除本合同，仍需按本合同约定向丙方支付双方的服务费……第十一条在签订本合同时，丙方已如实、全面的告知甲乙双方该房屋所有信息和交易手续的细节。甲乙双方认可丙方已完全履行如实告知义务……”

合同签订当日，原告向被告杨某某支付购房定金10万元，向被告某某公司支付中介服务费19000元。合同签订当日，购房定金10万元由被告某某公司代为保管。2017年9月27日，被告某某公司在扣除被告杨某某应支付的中介服务费19000元后，将余款81000元支付给被告杨某某。

2017年10月16日，原告以涉案房屋非购买之初约定的框架结构为由，未按约定时间到义乌市行政服务中心办理房屋所有权过户手续，并于同日通过短信及微信方式向被告杨某某发送解除合同的函告，其中载明“2017年9月，通过某某公司居间介绍，我方欲购置一套四房或者能改四房的框架结构的房屋……某某公司称贵方的房屋符合上述要求，并居间安排我方与贵方三方一起签订了房屋买卖合同，我方支付了10万元定金。合同签订后，我方联系装修人员看房屋现场时，装修人员明确贵方所有的房屋结构为砖混，不能随意装修改造……我方所购置的房屋不符合实际用途，无法达到合同目的……为此，我方正式向贵方函告：解除我方与贵方、某某公司签订的关于义乌市房屋买卖合同”。

2017年10月20日，被告杨某某将涉案房屋卖于案外人陈跃民、陈琼英。2017年11月7日，陈跃民、陈琼英又将涉案房屋卖给另一案外人韩乐高。

另查明，原告为本案诉讼支出律师代理费1万元，被告杨某某为本案诉讼支出律师代理费12000元。

本案审理过程中，原告表示愿意放弃定金的双倍部分，仅要求被告杨某某返还已支付的定金10万元。

本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同（居间）》系三方当事人的真实意思表示，其未有致合同无效或可撤销的情形存在，应确认为有效，三方均应按合同约定的内容全面履行自己的义务。根据原、被告诉请的理由及答辩理由，本案的争议焦点主要有以下几点：

一、关于涉案房屋的结构问题。首先，原告虽称“房屋结构问题都是由两被告口头进行说明，原告向被告杨某某确认房屋是否是框架结构时，被告杨某某做了肯定的答复”。但未提供证据证明该主张，故不能采信。其次，作为房屋买卖合同附件的不动产权证上明确记载了房屋结构为混合结构而非框架结构。再次，房屋买卖合同第一条第二款明确了原告对被告杨某某所出售的房屋已充分了解；第十一条明确了在签订合同时，某某公司已如实、全面的告知杨某某、张某某双方该房屋所有信息。据此，原告对涉案房屋为混合结构是明知或应当知道的，原告以涉案房屋非购买之初约定的框架结构为由来追究两被告的责任依法不能成立。

二、关于原告未按合同约定时间办理房屋所有权过户手续是否构成违约的问题。如前所述，原告未能举证证明双方曾约定涉案房屋为框架结构，原告以房屋非框架结构因此拒绝办理过户手续的理由不能成立。合同约定：原告与被告杨某某同意于2017年10月16日之前办理将涉案房屋所有权转移至原告名下的手续。然原告未按合同约定的时间履行办理产权过户手续的义务，依法构成违约，应按合同约定向被告杨某某支付违约金并承担被告杨某某支出的律师费。

三、关于原告2017年10月16日发函告是否导致合同解除的问题。首先，原告于2017年10月16日发解除合同的函告时，被告杨某某认为“原告以房屋结构问题来解除合同是没有法律依据的”，同时明确“在没收定金且要求原告承担违约责任的前提下是同意解除的”。可见，被告杨某某同意原告解除合同是附条件的，即“没收定金且要求原告承担违约责任的前提下”，在原告未承担违约责任的情况下，涉案合同因当事人未协商一致而未解除。其次，本案中，合同第九条第二款约定“由于被告杨某某原因导致原告逾期取得房屋所有权证或土地使用证的……逾期超过三十日，原告有权解除合同”，该款约定的是原告可以解除合同的条件，但条件仅限于“由于被告杨某某原因导致原告逾期取得房屋所有权证或土地使用证”。2017年10月16日，原告以房屋结构问题发函告时，被告杨某某并未存在上述违约情形，故原告依法不享有约定解除权。最后，合同的法定解除权包括：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。显然，被告杨某某亦不存在上述法定违约情形，故原告依法也不享有法定解除权。综上，原告2017年10月16日发函告的行为并未导致本案合同解除。相反，根据合同第九条第一款约定“一方擅自中途解除合同的属违约行为，违约方要承担相应的违约责任”，故原告自行解除合同的行为依法构成违约。

四、关于被告杨某某将涉案房屋卖于案外人陈跃民、陈琼英是否构成违约的问题。如前所述，到2017年10月16日止，应认定原告存在违约行为，被告杨某某作为守约方，依法享有合同的解除权，但被告杨某某未行使合同解除权，合同不因一般违约自动解除，故本案合同尚在履行过程中。2017年10月20日，被告杨某某将涉案房屋出卖给第三人，导致房屋买卖合同目的不能实现，被告杨某某的该行为已构成根本违约，应当承担民事责任。

五、关于原告诉请解除合同能否成立的问题。因本院已认定被告杨某某将涉案房屋卖于案外人陈跃民、陈琼英构成根本违约，故此时原告依法享有法定解除权。原告依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知被告杨某某。合同自通知到达被告杨某某时解除。原告起诉至本院后，被告杨某某于2018年1月11日收到副本材料，通知到达被告杨某某，合同于该日解除。同时，被告杨某某应按合同约定返还原告购房定金10万元并向原告支付违约金及承担原告支出的律师费。综合原告与被告杨某某的违约情节，本院确定原告向被告杨某某支付违约金38万元，酌定被告杨某某向原告支付违约金30万元。

六、关于被告某某公司是否违约的问题。原告未有证据证明被告某某公司存在违约行为，故原告要求被告某某公司返还中介服务费于法无据。鉴于被告某某公司在2018年2月2日第一次庭审时明确同意原告解除合同的请求，故本院确认原告与被告某某公司之间的《居间合同》于2018年2月2日合意解除。

综上，原告诉请中合法有据的部分、反诉原告反诉请求合法有据，本院予以支持。被告杨某某关于分割房需同时转让的抗辩，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下：

一、确认原告张某某与被告杨某某于2017年9月25日签订的房屋买卖合同于2018年1月11日解除。

二、确认原告张某某与被告浙江某某房地产营销策划有限公司于2017年9月25日签订的居间合同于2018年2月2日解除。

三、被告杨某某返还原告张某某购房定金人民币10万元。

四、被告杨某某支付原告张某某违约金人民币30万元。

五、被告杨某某支付原告张某某律师代理费人民币1万元。

六、反诉被告张某某支付反诉原告杨某某违约金人民币38万元。

七、反诉被告张某某支付反诉原告杨某某律师代理费人民币12000元。

八、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

以上三、四、五、六、七项相冲抵，由被告杨某某支付给原告张某某人民币18000元，于本判决生效后十日内履行完毕。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。