在最近几年房地产市场整体下行的大背景下，购房者和开发商都面临着各自的风险。对购房者来说，最大的风险是遭遇烂尾楼，其次就是逾期交付。购房者交了购房款，却不能如期收房，日日思房不见房。

　　实践中，逾期交房的具体情形很多，如果不幸赶上了开发商逾期交房，作为购房者该怎么办？

　　一、购房者因房屋质量而拒绝收房，开发商是否因此承担逾期交付房屋的责任？

　　在此情形下，要看房屋质量的严重程度而定。一般需要满足以下两个条件之一：一是房屋主体结构质量不合格，二是房屋质量问题严重影响正常居住使用。

　　司法实践中，人民法院法院对此的认定持有较为严谨的态度。由于房屋是大宗商品，拒绝收房视为开发商逾期交付的话，其最终的法律结果与购房合同解除的法律结果相当，为了维护房屋交易的稳定，司法实践的态度往往较为谨慎，即只有严重质量问题导致合同目的不能实现时，买受人才可以拒绝接受标的物或者解除合同。而对于房屋质量问题，法官一般不轻易认定为“严重影响居住使用”或“导致合同目的不能实现”，针对一般房屋质量问题，更多的是由开发商采取维修等补救措施，同时赔偿购房者因此遭受的损失。

　　二、关于协商退房的期限问题

　　通过诉讼进行退房，是一个耗时耗力的选择，如果购房者和开发商能够就退房要求进行友好协商，会是比较高效的解决方式。但协商需要购房者在前期做大量的调查工作，以发现开发商在项目中存在的多项违法行为，通过收集、固定证据，多方施压等方式，最终与开发商协商解决退房问题。

　　值得一提的是，通过此种方式解决问题，必须注意一个时效问题，即合同的解除权需要在法定期间内行使，否则解除权消灭。因此，即使是协商解决退房事宜，购房者也应当及时提出主张，不能等到全部调查结束后再去主张退房，那样很可能错过法定期限。

　　三、购房人领取了钥匙，是否视为开发商房屋交付的义务已经完成。

　　虽然此问题在司法实践中有争议，但通过对法律的体系解释不难得出，房屋竣工验收合格是房屋交付的最低标准，也是法定标准。当开发商交付的房屋未达到该标准时，或者开发商在交房时未提供其应当提供的相关文件，购房人即使领取了房屋钥匙，也不能直接推动开发商完成了交付任务，不能因此免除开发商的违约责任。

　　因为要求开发商交付符合标准的房屋，以及向开发商主张因逾期交付房屋遭受的损害赔偿，是购房者基于购房合同的权利，除非购房人明确放弃，该权利不能因为购房人的某项具体行为而丧失。

　　四、天气等气候原因能否成为开发商逾期交房的免责抗辩理由？

　　一般情况下不可以，但如果开发商能够证明天气恶劣程度超过一般预期，并且是停工的主要原因，司法实践中人民法院会对开放商的免责抗辩予以支持。

　　四、政府行为是否能成为开发商逾期交房的免责抗辩理由？

　　核心的裁判标准在于，案涉的政府行为是否是可以被预见。实践中，有很多具体的政府行为都会影响到施工进度，而对此是否能成为免责抗辩，则需要具体分析该具体政府行为是否应当由开发商预见，例如政府宏观政策的重大调整等，一般而言，开发商很难或不可能预判到，此时可以构成抗辩理由；而政府部门的常规执法行为，就显然不能成为开发商逾期交付房屋的免责抗辩理由。

　　五、新冠疫情是否能成为开发商逾期交房的免责抗辩理由？

　　《最高人民法院关于依法妥善处理审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第4项规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”

　　此项规定基本固定了涉及新冠疫情的逾期交房争议解决的裁判思路，即当疫情或疫情防控措施影响了施工的进行，开发商可以主张延期交房，但延期期限的确定，要根据当地当时的具体政策带来的对施工具体的影响，以及合同的具体约定来综合判定。

　　六、开发商逾期交房，或将承担哪些形式的法律责任？

　　一是购房人可以根据合同要求开发商承担逾期交房对应的违约金；二是购房人可以根据实际损失主张损害赔偿；三是购房人可以要求开发商继续履行交房义务；四是购房人可以根据法律规定或合同约定解除购房合同。

　　七、在开发商逾期交房时，如购房人主张违约金，违约金的标准是什么？

　　我国法律确定的违约损害赔偿责任基本原则是填补损失。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

　　逾期交房造成的损失并不等于租金损失，还包括因逾期交房造成的装修费用上涨、融资损失等，因此在判断约定的逾期交房违约金是否超过造成损失的30%时，还应综合考虑其他可能造成的损失。

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