在常态化的商品房交易中，房屋作为一个买卖标的物，当然地具有一般商品买卖的基础属性，有买就有卖，有买卖就会有基于各种情形和理由的“退货”。

　　但，商品房作为一种特殊的买卖标的物，在具有一般商品的投资属性的同时，更具有作为保障民生的基础居住属性。同时，房地产行业在国民经济领域中起着特殊牵引和拉动作用，使得商品房在一般交易和诉讼活动中，首先适用关于商品房买卖的法律规定。

　　那么，哪些情形下，会触及解除合同的条款，购房者可以主张解除买卖合同并要求退房？

　　一、开发商“五证”不全时，可以主张合同无效、主张退房吗？

　　开发商在进行楼盘开售前，应该依法依规取得“五证”，但“五证”不全会并不会必然导致购房合同无效。根据商品房买卖司法解释相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证的，与购房者签订的商品房买卖合同，应当认定为无效。但该司法解释也给出卖人预留了一定挽救机会，如果在合同签订后、购房者起诉前，出卖人取得了商品房预售许可证的话，可以认定为合同有效。

　　即，司法解释给了出卖人一定的改正机会，目的在于尽可能地立足于市场交易的现实条件，保护和促进健康的商品房市场交易秩序。

　　二、签订合同后发现所购买的房屋为“小产权房”，可否主张退房？

　　全国各地存在大量在农用地、集体土地上开发的商品房，即所谓“小产权房”。由于现行法律的限制性规定，该类房屋在买卖完成后不可能办理房产证或不动产证书，这当然会进一步导致购房合同无效。

　　根据《民法典》157条规定，民事法律行为被确认无效、被撤销或确定不发生法律效力后，行为人取得财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　即此种情形下，购房者可以据此主张退房，但具体到个案中，是否有必要主张退房，需要个案分析。

　　三、如果所购房屋同小区新房出现大幅度降价，购房者可否据此主张部分退款或退房？

　　目前在房地产市场价格下行的大背景下，很多购房者都试图以此为由主张部分退款或退房。这样的主张在法律上并没有相应的依据，仅仅以此为由并不会得到法律的支持。

　　商品房的成交价格一方面属于市场调节的结果，另一方面合同价格仅是合同的一个组成要素，而退房针对的是整个合同的解除，而合同的解除彻底破坏了商事交易的稳定性，需要当事人双方协商一致，或者满足法定的条件。因此，在一般情况下该主张难以得到支持。

　　四、房屋面积存在误差，可否退房？

　　根据《商品房销售管理办法》有关规定，如果所购买的商品房存在的面积误差超过3%，一般司法实务中会触及重大违约，此时购房者可以主张退房。如果面积误差没有超过3%，即在3%的范围内，则一般会据实补算差价。

　　五、如果房屋质量有缺陷，可否退房？

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》有关规定，法律意义上的房屋质量问题，主要是指房屋的主体结构或地基基础发生质量问题，表现为出现了房屋的实质性安全问题，此时出卖人构成对买受人的重大违约，会导致合同目的无法实现。

　　但常见的房屋漏水问题、门窗内开外开的问题、地面空鼓问题、墙面出现裂缝等细节性问题，在法律层面上仅构成瑕疵给付，购房者可以向出卖人主张损害赔偿，但不能据此要求退房。

　　六、开放商延期交房，可否退房。

　　实践中，开发商延期交房是一个常见的现象。这时，购房者如果有意退房，需要看开发商延期的具体情形。

　　首先，看合同约定；其次，看两个时间节点：六十日和九十日。一般来说，在约定的交房时间超过以上两个期限后，购房者可要求退房。但这并不意味着购房者必须要等到这个时间点过了以后才能主张权利，实践中可以根据楼盘项目具体情况提前要求开发商给予说明、提供担保或者退房。

　　七、开发商未按合同约定的期限办理房产证，能否退房？

　　实践中，开发商不能按期办证的原因往往较为复杂，不可能一概而论。开发商向购房者完成交付后，一般还负有办理房产证或不动产权证书的义务，如果开发商未能按照约定办理，首先要合同具体约定，其次看期限。

　　根据《商品房买卖司法解释》和《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，超过商品房买卖合同约定的期限或者办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，法律允许买受人请求解除合同和赔偿损失的。

　　不能办理房产证，在法律层面上会导致购房者无法实现获得房屋产权的合同目的，在这种情况下，购房者可以主张退房。

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