所谓“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。

　　房地产行业自1998年起就是中国经济的支柱型产业，牵引了众多周边行业，建起了中国的城镇梦，撑起了老百姓的幸福梦。

　　但如果购房者不幸遇到了由各种原因导致的工程烂尾，导致自己梦断烂尾楼，可如何是好？

　　“烂尾楼”，顾名思义，是指因资金、技术、规划等原因停工，或者超过预计竣工时间一定期限仍然没有竣工验收的房地产工程。

　　那么，遭遇烂尾楼的购房者应该如何运用法律武器维护自己的合法权益，将可能的损失降低到最低限度呢？以及可能会引发什么问题？该怎么应对？

　　1、如果开发商未取得预售许可证，可主张合同无效。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

　　但当下开发商很少在未取得商品房预售许可证的情况下出卖房屋，更多“烂尾”的情况是出现在取得预售证以后，此时购房合同有效。

　　2、要求解除购房合同，向开发商退房，要求开发商返还购房款。

　　因为，一旦遇到烂尾楼，开发商自然无法向购房者履行交付义务；购房者也自然不可能如期拿到自己的房，也就是原本签订的《购房合同》的合同目的无法实现，至少无法如期实现。

　　但，世间事不如意者常七八，现实不可能如此简单，更不可能如预期的那般顺遂。

　　这种方式天然的弊端在于，此时开发商往往资金链已经断裂，即使顺利解除了购房合同，购房者也不能立即拿到购房款；但一旦合同解除，在法律上，购房者与开发商的法律关系就由买卖关系变为债权债务关系；在买卖关系中，还有一线生机能争取到房屋过户登记，而一旦转化为债权债务关系，追索起来就更难了。

　　3、购房者未依约偿还房贷，是否会上征信？

　　在提起商品房预售合同纠纷诉讼期间，购房者对未依约偿还借款不存在主观过错，购房者的行为不属于失信行为。由于不是失信行为，如果遇到被上征信的情况，购房人可以要求银行撤销其不良征信记录。

　　4、是否需要归还逾期后至购房合同解除期间的银行贷款本息？

　　如若购房合同最终得以解除，商品房担保贷款合同目的将无法实现，当事人可以自此不再支付该贷款对应的利息，但逾期后至合同解除期间未归还银行的贷款本息，还应按照合同约定继续计息。

　　5、对于开发商而言，烂尾最常见的原因是资金链断裂，往往伴随着资不抵债，此时开发商处在破产的边缘，购房者还可以拿到房产证吗？

　　如果开发商破产后房屋处于已实际建成但未交房的状态，这种情况下购房者应当及时向房管部门申请办理不动产权证。值得注意的是，如果开发商已经合法注销了，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明、商品房买卖合同以及其它相关资料，前往不动产登记中心办理不动产权证。

　　6、如果开发商已经被宣告破产，而此时房屋尚未完成过户，购房者的返还购房款债权是否可以优先受偿？

　　对于这个问题，目前法律层面没有直接的规定。但从司法解释和最高院答复性文件以及审判实务来看，对已支付全部或大部分购房款的购房消费者，法院一般会支持一定程度的特殊法律保护，不仅可以对抗一般债权，还可以对抗其他优先权利，甚至能够排除强制执行。

　　7、如果开发商被法院宣告破产，购房者又未能取得不动产权证，能否通过行使取回权，主张所购房屋归购房者所有，从而拿到房产证？

　　根据破产法相关规定，房屋不属于破产财产中的排除情形，购房者购买的房屋由于并未完成交付，此时仍属于企业的破产财产，购房者无法行使取回权。在这种情况下，即使购房者要求协助过户，人民法院通常也不会支持购房者的主张会。

　　此时，购房者应当及时向破产清算组申报债权，及时申请确认优先债权。

　　在商品房买卖中，可能存在各种各样的纠纷类型，导致这些纠纷的背后原因也是各种各样。尤其是现阶段，房地产行业处于下行阶段，大量开发商处于资金链断裂或即将断裂的艰难时期，国家和各级法院也在密切关注行业动态。作为一个普通消费者，能作的就是谨慎决策、谨慎签署合同，多方了解开发商的项目运营实力、监管资金运用情况、房产交付能力等，一旦遇到纠纷或可能现实地面临纠纷，及时咨询专业律师，设计专属性的纠纷解决方案。

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