近日，由北京京讼律师事务所高晶律师代理的贾女士女士合同纠纷一案，历经一审基础维权、二审关键突破，最终在北京市第二中级人民法院迎来胜诉结果——法院不仅维持了“借名登记合同有效”的一审核心认定，更改判支持我方当事人要求转移房屋登记的诉请，成功为贾女士挽回了父母遗留的核心房产权益，彰显了法律对真实权利关系的保护。

一套“遗产房”的曲折确权路

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涉案房屋位于北京市城区，对贾女士而言，它不仅是一套房产，更是父母留下的重要念想——1995年，贾女士的父亲从单位购得该房，2006年正式登记为房屋所有权人；2009年，父亲出于对独生女的疼爱，认为女儿虽然已经结婚有了可以依靠的家庭，但是自己的仍希望女儿能够多一重生活保障，于是将房屋赠与贾女士并办理了过户手续，但也就因此，为后续的故事埋下了隐患。

转折始于2019年。彼时贾女士与丈夫（本案被告之一）为购置一套升值空间更大的学区房，面临“名下已有两套房产、缺乏购房资格”的难题。出于对婆婆乌某的信任，两人商议先将涉案房屋过户至乌女士名下，以此“腾出资格”购买新房，同时口头约定“房屋仍归贾女士所有，仅是暂时借名登记”。随后，房屋按计划完成两次过户。

过户后，贾女士始终负责房屋的出租、维修、物业费及取暖费缴纳，租金也一直由其收取乌女士从未参与过房屋管理。然而，2024年，贾女士与丈夫因感情不和决定离婚，此前的“信任约定”突生变数：乌某否认“借名”事实，主张房屋是“贾女士自愿赠与”，拒绝将房屋归还。

面对父母遗留的房产可能被侵占的困境，贾女士决定委托北京京讼律师事务所高晶律师，通过法律途径捍卫自己的合法权益。

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接受委托后，高晶律师第一时间梳理案件脉络，高晶律师认为本案的核心难点在于“无书面借名协议”——乌某一方以“房屋登记在其名下”“过户原因是赠与”为由，否认借名合意，而不动产登记的公示效力可能成为维权阻碍。

为此，高晶律师制定了“以事实为核心、以证据链为支撑”的办案策略，展开了多维度的证据搜集与法律分析工作，以求从多维度突破，筑牢胜诉基础

高晶律师团队首先调取了涉案房屋的完整档案从1995年购房的相关材料一直到到2009年的记录，横跨14年完整证明了“房屋是贾女士父母遗留、且早已通过合法赠与归贾女士所有”的事实，从根源上否定了“房屋与乌某存在原始关联”的可能。

办案过程中，对于乌某有可能主张“房屋是赠与”的抗辩的预测，高晶律师重点核查了2019年两次过户的细节以击破“赠与”虚假主张。同时高晶律师指导贾女士整理了2019年至今的房屋管理证据以还原“借名”真实状态。

一审中，法院虽认可“借名登记合同有效”，但因贾女士当时暂不具备北京购房资格，未支持“转移房屋登记”的诉请。高晶律师并未气馁，第一时间协助贾女士核查购房资格政策，精准应对一审局限，为二审突破打好铺垫，指导其准备家庭户籍材料、房产套数证明等，持续跟踪资格核验进度，最终在二审开庭前成功取得资格核验证明，为二审改判扫清了关键障碍

借名登记合同的成立“合意”是核心，书面协议并非唯一依据。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，借名登记合同的成立需具备“双方达成借名合意”“隐名方实际出资或享有权益”“出名方仅出借名义”三大要件。本案中，虽无书面借名协议，但法院通过“过户目的”“税费优化选择”“实际履行”等事实，综合认定借名合意存在，可见“书面协议是重要证据，但非唯一证据”，隐名方需注意留存能体现真实意图的沟通记录、履行凭证等。

很多人认为“房屋登记在谁名下，谁就是权利人”，但《民法典》同时规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；但法律另有规定的除外”——若存在借名登记、虚假赠与等真实权利关系，登记的公示效力可被推翻。本案中，乌某虽持有房产证，但因无真实赠与合意，且未实际行使所有权，法院最终支持了真实权利人贾女士的诉请，正是这一法律原则的体现。