前言/BEIJINGJINGSONG 开开心心全款买房，一觉醒来房产惨遭查封！无妄之灾如何破解？ 京讼律师赵康以案提示：现实中确实出现已经支付全部购房款或已按约定支付部分购房款并愿意继续支付剩余价款，已实际占有使用房屋，且并非由于自身原因未能及时办理过户登记，所购房产被法院查封的，可以向法院提出执行异议！ 案件经过
2023年，北京一新能源公司与房地产公司产生合同纠纷，于是新能源公司将房地产公司诉至法院主张合法债权。后依据生效判决向人民法院申请强制执行登记在房地产公司名下的写字楼。法院执行立案后，于2023年底对涉案房屋进行查封，查封期限为三年。
在执行裁定作出后，该写字楼内的建筑工程公司却坐不住了——无妄之灾！明明是地产公司的债务纠纷，竟然查封了自己合法取得的房屋。
原来早在2016年建筑公司便以分期付款的方式从开发商处购买了涉案写字楼中的一间用以生产经营。在2019年该公司终于付清全部房款，但双方却因面积差额无法达成一致，因此截止查封时，该房屋仍然登记在房地产公司名下。
建筑公司为了保护自己合法取得并占有使用的房屋，来到北京京讼律师事务所寻求帮助。
办案经过 京讼律师赵康在了解了相应的情况后接受了案件委托。执行案件并未终结，但夜长梦多难免会有新的变化，于是赵康律师在梳理好相应证据后，立即向法院提交了书面的异议申请。赵康律师以购房合同为基础，提供了相应的流水信息表明被查封的房屋早已于2019年被异议申请人建筑工程公司占有使用。房产交付后，建筑工程公司多次要求房地产公司配合过户登记，但房地产开发公司百般推诿，导致房屋登记未变更。法院经审查后作出中止对异议房屋的查封措施的裁定，全面采纳了赵康律师的意见。 但解除查封只是阶段胜利，为了避免日后再次出现这种情况，赵康律师立即向法院提起了民事诉讼，要求房地产公司配合办理不动产登记。围绕着主张和请求向法院提交了相应的证据。而房地产公司则答辩称，建筑工程公司未缴纳0.24平方的房屋面积补差款，所以房地产公司有权拒绝配合办理过户。赵康律师表示双方签订的《房屋预售合同》是双方真实意思表示，且建筑工程公司以缴纳全部购房款，房地产公司向建筑工程公司交付房屋，并由建筑工程公司实际占有使用，房地产开发公司理应配合办理过户登记，履行自己的义务。至于房屋面积补差款，因房地产公司拒不配合导致房屋一直未由具有自制的测绘单位进行实测，若实测后确有面积差额产生，建筑工程公司愿意缴纳相应价款。 最终，经法院审理查明，判决房地产公司协助建筑工程公司办理其购买的写字楼房屋的权属证书，将该房屋转移登记至建筑工程有限公司名下，于判决生效之日起七日内执行清！本案诉讼费用由房地产公司承担！
案件结果 本案结果如下：
律师说法 BEIJINGJINGSONG 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人与被执行人房地产公司在法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，异议人实际占有使用上述房屋，并已支付全部购房款，且无证据表明系因异议人原因未办理过户登记。因此，异议人所提异议请求，具有事实和法律依据。在民事诉讼中，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。双方签订《预售合同》的行为发生于民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。公民、法人的合法的民事权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
律师简介
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北京京讼律师事务所，是一家拥有多个核心领域的综合性法律服务机构。总部设立在北京市朝阳区东三环南路19号院1号楼联合国际大厦，在现代化办公环境和硬件的有力支撑下，全所人才、业绩、声誉等各方面都迅速实现突破性增长，成为首都极具潜力的律师事务所。
