京讼分享:邻居在走廊搭建建筑，难以沟通？律师教你小妙招

来源：北京京讼律师事务所发布时间：2024-04-25

不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水、通行提供必要的便利，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。我国法律规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍并赔偿损失。

基本案情

夏某系涉案大楼316室承租人，其独用租赁部位为316室，公用租赁部位为三楼西北部卫生间。宋某系涉案大楼216乙室承租人，其独用租赁部位为216乙室，公用租赁部位为二楼卫生间。2011年左右，宋某在其租赁房屋的二楼走道内，靠墙搭建卫生间，内附座便器、淋浴设备，并配套热水器、进水及排污管道。2021年6月16日，该大楼物业管理部门出具违法建筑整改通知书，载明：“216乙室承租人宋某，经查，你在物业使用／装饰装修过程中有下列行为：擅自在二层公用走道违规搭建冲淋房。上述行为违反了物业管理的有关规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第五十六条的规定，请你立即停止上述违规行为，并立即予以整改”。由于走道楼梯间空间开放，楼层之间未完全隔开，无法形成较为封闭的空间，因此，洗浴产生的废气极易在2楼弥散开，并飘至3楼，故夏某以宋某侵害其相邻权益为由向一审法院提起诉讼，请求判令宋某拆除其搭建在涉案大楼的相关设施。

法院审理

一审法院经审理认为，根据宋某的租赁凭证，宋某可使用二楼卫生间，该卫生间已能满足其日常基本生活所需，但宋某为便利自身日常生活，在二楼公用走道内搭建内附座便器及淋浴设备的卫生间，配套热水器、进水及排污管道。涉案房屋老旧，宋某在该处使用热水器，热水器的废气排放在走道内，即使走道内有窗，亦存在严重安全隐患。故，夏某要求宋某拆除该搭建的诉请，一审法院予以支持。宋某不服一审判决，提起上诉。

二审中，宋某主张其已根据一审法院的判决对燃气排气管进行了改装，不再侵害夏某相邻权益。

二审法院经审理认为，宋某虽然对燃气排气管进行了改装，但夏某主张的侵犯相邻方权益的事实不仅限于燃气管排放废气问题，宋某仅对燃气管进行改动，并不足以免除其侵权责任。且根据查明的案件事实，宋某擅自在二层公用走道违规搭建冲淋房已被认定为违反住宅物业管理规定的行为，若冲淋房及附属设施不拆除，违规行为仍然客观存在。宋某主张因涉案大楼内公用卫生间设施无法正常使用，其不得不自行搭建卫生间，拆除涉案卫生间会给宋某生活带来不便，且楼内普遍存在违规搭建行为。对此，二审法院认为，涉案大楼公用卫生间是否能够正常使用，属于物业管理服务的问题，本案中的物业管理部门也未认可宋某的违规搭建行为，即便涉案大楼存在宋某所述情形，也并非阻却宋某对夏某相邻权益构成侵权责任的法定事由。据此，驳回上诉，维持原判。

法治建议

相邻关系是指两个或两个以上相毗邻不动产的权利人，在行使不动产权利时，在通风、采光、用水、排水、通行等方面形成的相互给予便利和接受限制而产生的权利义务关系。法律之所以设置不动产相邻关系，其目的在于协调相邻不动产之间的权利冲突，平衡相邻近不动产所有人或者利用人之间的利益，防止权利无限扩张导致他人权益受损，进而促进土地和建筑物的有效利用。在社会生活中，不动产权利人应当为相邻权利人通风、通行、采光、用水、排水提供必要的便利，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照等权利。若给相邻不动产权利人造成妨碍或者损失的，应当根据法律规定，停止侵害、排除妨碍并赔偿损失。

邻地通行、通风是最常见的一种相邻关系，在处理此类相邻关系时，应当按照民法典规定的有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理。这也是处理相邻不动产权利人之间权利冲突的基本原则。在走廊搭建违法建筑可能对相邻权利人的通行、通风等权利带来不利影响，影响相邻权利人正常生活。违法建筑未经专业机构进行科学合理的设计，建筑质量无法得到保障，还可能存在严重安全隐患。另外，由于走廊及楼梯间所固有的公共利益属性，在走廊及楼梯间内违法搭建还可能堵塞消防紧急通道，影响公共安全。

对此，建议如下：

● 不动产权利人应当增强权利意识，对于一方所有的或者使用的建筑物范围内的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。对于违法搭建行为，受到侵害的相邻不动产权利人可以向相关行政管理部门进行投诉，也可以向人民法院提起诉讼。

● 物业服务企业应当加强对物业管理区域的管理，对于在楼梯间、走廊等公共区域搭建违法建筑的行为，及时予以劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。