内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院

　　民事判决书

　　(2023)内0724民初1356号

　　原告：窦**，女，1972年9月25日出生，满族，无职业，住北京市丰台区玫瑰花园八号楼。

　　委托诉讼代理人：高晶，北京京讼律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：赵康，北京京讼律师事务所律师。

　　被告：北京**房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B 区16号。

　　法定代表人：刘**，经理。

　　被告：北京**房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司，住所地内蒙古自治区鄂温克族自治旗巴彦托海镇金领佳苑小区43号楼AB座。

　　负责人：鄂**，经理。

　　二被告共同委托诉讼代理人：李**，男，1985年6月19日 出生，满族，北京**房地产开发有限公司职员，住北京市房山区长沟镇南正村四区227号。

　　第三人：胡**，男，1990年11月24日出生，汉族，无职 业，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区统建楼24号楼2单元402室。

　　委托诉讼代理人：张**，内蒙古**律师事务所律师。

　　第三人：王*，男，1970年7月23日出生，汉族，无职业，

　　住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭君花园Y座西单元601室。

　　原告窦**与被告北京**房地产开发有限公司(以下简 称**公司)、北京**房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司 (以下简称**分公司)、第三人胡**、王*买卖合同纠纷 一案，本院于2023年9月4日立案后，依法适用普通程序，于2023 年9月7日、9月27日公开开庭进行了审理。原告窦**及其委托 诉讼代理人高晶、赵康，被告**公司及**分公司的委托诉 讼代理人李久波，第三人胡**的委托诉讼代理人张军义、第

　　三人**参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告窦**向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令2016 年10月17日原告与被告二签订的《商品房买卖合同》有效；2. 请求法院依法判令被告二为原告办理位于鄂温克族自治旗呼伦 贝尔鄂温克自治旗规划十一街道南金领佳苑小区43B-0-106号  房屋的过户手续；3.请求法院依法判令被告一、被告二共同向原  告支付已付房款的利息，以3,033,690元为基数，按银行同期贷 款利率，自2017年1月1日起至实际交付房屋之日止(暂计至起 诉之日为977,792元);4.请求法院依法判令被告一、被告二共  同向原告支付逾期交付房屋违约金1,436,756元(暂计至起诉之  日);5.请求法院依法判令被告一、被告二共同向原告支付未办  理房屋权属转移登记违约金303,369元；6.诉讼费由二被告承担。 原告将第二项诉讼请求变更为：被告向原告交付位于鄂温克族 自治旗呼伦贝尔鄂温克族自治旗规划十一街道南金领佳苑小区  43B-0-106的房屋，并办理上述房屋过户手续；其他诉讼请求不

　　变。事实和理由：原告窦**与被告**分公司于2016年10月

　　17日签订《商品房买卖合同》  (以下简称“合同”)一份，合同 编号为2016-9000329,初始登记产权证号122051404968,合同 约定，原告购买位于鄂温克族自治旗呼伦贝尔鄂温克自治旗规 划十 一街道南金领佳苑小区43B-0-106号房屋，建筑面积为 551.58平方米，房屋总价为3,033,690元，合同第三条约定2016 年12月31日前交付房屋，第五条约定未交付房屋的处理方式， 第十二条约定未办理房屋权属登记的处理方式。2016年10月18 日原告将全部购房款一次性汇入被告**分公司的中国银行账 户，至此，原告已履行完毕全部合同义务。被告**分公司收 到原告的全部购房款后于2016年10月18日为原告开具购房发票 并办理网签手续，但时至今日，被告**分公司仍未向原告交 付房屋。原告多次与被告**分公司沟通解决均未得到有效回

　　应，为维护自身合法权益，原告诉至法院。

　　被告**公司及**分公司辩称，不同意原告的诉讼请求， 商品房买卖合同是公司盖的章，但被告非房屋登记管理部门，  无权办理过户手续，因此原告要求被告支付逾期交房违约金，  未办理房屋权属登记违约金均无事实与法律依据，请求法院依

　　法予以驳回。

　　第三人胡**述称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳 回其诉讼请求。胡**于2015年11月25日与本案的被告签订了 房屋买卖合同，且房屋已经交付，而且当时办理了网签，根据

　　法律的规定，此房屋应当归胡**所有。

　　第三人王*述称，合同并非其签署，没看见过案涉合同，

　　只是听说**公司前法人签署的合同，其他不清楚。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进

　　行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院认定如下：

　　一、商品房买卖合同1份，以证实1.原告与**分公司于 2016年10月17日签订了涉案商品房买卖合同；2.合同第3条约定 涉案房屋于2016年12月31日前交付，合同第5条规定**分公司 逾期交付商品房应向原告支付已付款利息，利息自合同约定甲 方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行 同期贷款利率计算，此外**分公司还应每日按商品房价款的 万分之二向原告支付违约金；3.根据案涉合同12条约定，**分 公司未能按约定期限办结房屋权属转移登记，被告二应按商品

　　房价款1%支付违约金。

　　二 、个人客户境内人民币汇款申请书、国内汇款付款通知 单及证明各1份，以证实原告已履行完毕全部合同义务及原告已

　　经将案涉房款交付给被告。

　　三、房屋所有权证1份及增值税发票4张，以证实涉案房屋 所有权人为**分公司，原告全资购买房屋后，**分公司向

　　原告开具了购房款发票。

　　四、被告**公司及**分公司书面企业信息1份；以证实 第二被告是第一被告的分公司，根据公司法的规定，分公司财 产归属于总公司，没有自己独立的财产，以总公司经济上统一 核算，分公司经营中的负债应由总公司负责清偿，故被告一主

　　体资格适格。

　　上述证据，经质证，被告**公司及**分公司对上述证 据的真实性认可，商品房买卖合同核实后是公司盖的公章，但 由谁让盖的公章不清楚，除了房屋所有权证以外，其他都认可，

　　因为原告提交的房屋所有权证应该是房屋的产权人即**公司

　　持有；第三人胡**对商品房买卖合同的真实性无法核实，即 使是真实的也不能对抗胡**，因胡**的买卖合同时间早于 原告买卖房屋时间，且实际占有房屋，对个人客户境内人民币 汇款申请书、国内汇款付款通知书、房屋所有权证、增值税发 票的真实性没有异议，但应根据证据规则应当由承办人或者负 责人签字，否则没有证据效力；第三人**对商品房买卖合同 不发表意见，胡**系借款，该合同其没见过，后来听说是乾 元分公司前负责人庄海云签订的合同，对证据二2016年10月17 日，原告将房款汇到**总公司，该房屋所有权并不是总公司 的，本人未收到该款项，要求公司针对该款项对**予以返还， 对证据三不发表意见，对证据四无异议。本院经审查认为，因 被告**公司及**分公司对上述证据的真实性均认可，本院

　　对该组证据的真实性予以确认。

　　第三人胡**向本院提交了商品房买卖合同复印件、购房 收据复印件、内蒙古农村信用社回单复印件各1份，以证实第三 人胡**与被告**分公司于2015年10月25日签订房屋买卖合 同，**分公司出具网签合同，第三人**签字，合同约定了 买卖合同标的物的地址、土地面积、购房款数额、购房款交付 方式、办理过户手续的期限、逾期交付责任等内容，合同不存 在欺诈胁迫等情形，购房收据和回单证明被告收到了2,000,000

　　元的购房款，款项汇入**分公司财务人员卢宏君的账户，原

　　件在(2017)内0724民初179号案件中。经质证，原告对上述证 据的真实性、合法性有异议，案涉房屋买卖合同第三页出卖人 处写的是**分公司，而第八页签字盖章处甲方是第三人**，

　　同时对该第三人胡**的证明目的有异议，根据原告举证的证

　　据显示，案涉房屋属于**分公司所有，故第三人胡**与王 飞所签订的房屋买卖合同属于无权处分他人房屋，其所提供的 买卖合同并不对本案案涉房屋买卖合同造成影响，第三人胡晔 奇应另案向**进行主张，本案中胡**及**在开庭前已说 明无独立请求权第三人，不应当在原告诉二被告的诉讼中主张 其权利，且第三人**已向法庭释明其与胡**之间的房屋买 卖实为让与担保，系向胡**借款，将房屋给予胡**，该合 同属于阴阳合同，应当依法无效。被告**公司及**分公司 对上述证据不认可，收款人写的是卢宏君，卢宏君不是公司职 员；第三人**称并未与胡**个人发生任何关系，其在被告 公司授权下进行融资，与胡**的关系是名为买卖，实为借贷， 卢宏君是项目部的财务人员，其是项目负责人，项目部受公司 管理。上述证据，本院经审查认为，因原告、被告**公司及 **分公司对上述证据的真实性均不认可，第三人**主张其 与胡**的关系是名为买卖，实为借贷，本院对上述证据的真

　　实性不予确认。

　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定 事实如下：原告窦**作为买受人即乙方与被告**分公司作 为出卖人即甲方于2016年10月17日签订《商品房买卖合同》,  约定原告购买位于鄂温克族自治旗规划十一街道南金领佳苑小 区43B-0-106号房屋，建筑面积为551.58平方米，每平方米价格 5500元，房屋总价为3,033,690元，2016年12月31日前交付房屋， 买方于2016年10月17日前一次性交付房款，还包括逾期交付商 品房的处理、商品房权属登记、争议处理等十九项内容。甲方

　　处盖有**分公司公章，委托代理人处盖有庄海云名章，窦**在乙方处签名捺印。签订合同当日，原告将全部购房款 3,033,690元汇入被告**分公司中国银行账户，被告**分公 司出具证明，载明“窦**购买金领佳苑43B 号楼106号门市，房  款总金额叁佰零叁万叁仟陆佰玖拾元整(3033690.00)已交齐。 现办理房产证。”被告**分公司于2016年10月18日为原告开具 四张购房发票，合计金额3,033,690元，并办理网签手续。被告

　　**分公司至今未向原告交付房屋，原告诉至法院。

　　另查明，国家企业信用信息公示系统显示，北京**房地 产开发有限公司成立于2001年7月18日，类型为有限责任公司 (法人独资),北京**房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司 于2006年4月12日成立，类型为有限责任公司分公司(自然人投 资或控股),均属存续状态。蒙房权证鄂温克族自治旗字第 122051404968号房屋所有权证书显示，坐落于鄂温克族自治旗 巴镇金领佳苑小区43B-106 号房屋所有权人为北京**房地产 开发有限公司呼伦贝尔分公司，共有情况为单独所有，登记时

　　间2015年10月22日。

　　还查明，第三人胡**作为原告与被告北京**房地产开 发有限公司、北京**房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司、 第三人**房屋买卖合同纠纷一案，胡**提出诉讼请求：1. 确认原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效；2.判令二被告 为原告办理鄂温克族自治旗巴彦托海镇金领佳苑小区 43B-0-106号房产的不动产权证；3.判令二被告给付原告逾期交 付商品房的利息及违约金至完整交付之日止(以2,000,000元为 基数自2016年1月1日起至实际完整交付之日止，按银行同期贷

　　款利率计算利息，按日千分之二支付违约金);4.诉讼费由二被

　　告承担。本院经开庭审理于2023年10月11日作出(2023)内0724 民初488号民事判决，驳回胡**的诉讼请求。目前案涉房屋由

　　第三人胡**占有。

　　又查明，鄂温克族自治旗的相关房产登记部门暂停办理乾

　　元分公司的房产登记手续。

　　本院认为，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法 典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和 国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案 应当适用法律事实发生时的法律、司法解释。原告窦**与被 告**分公司于2016年10月17日签订的《商品房买卖合同》,  系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定， 且不违背公序良俗，合同成立并合法有效，双方均应当按照合 同约定履行义务。因原告已按照约定支付全部购房款，且被告 **分公司出具了房款收据，案涉房屋也进行了网签备案，根 据双方签订的合同约定“甲方于2016年12月31日前，将符合上述 条件的房屋交付乙方使用”,但被告未按时交付房屋，因此原告

　　要求被告**分公司交付房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。

　　关于原告主张被告**公司和**分公司支付逾期交付房 屋的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零 七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约 定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责 任”的规定，且《商品房买卖合同》第五条对甲方逾期交付商品 房的处理进行了约定，即“甲方应付乙方已付款利息，利息自合 同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，

　　按银行同期贷款利率计算”,被告**分公司未按照约定交付房

　　屋，应当承担违约责任，本院判令被告方给付原告逾期交付房 屋利息以3,033,690元为基数，自2017年1月1日起至实际交付房 屋之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布 的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同 业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。虽然《商品房买卖 合同》约定了“甲方还应每日按商品房价款的万分之二向乙方支 付违约金”的内容，但该约定明显过高，且原告未提供证据证明 被告**分公司的违约行为给其造成除利息以外的损失，对原告 主张的违约金本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》 第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记 机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民 事责任由公司承担”的规定，**公司对**分公司未交付房屋 的违约责任应予承担，且**公司对原告向**分公司购买案 涉房屋的事实并无异议，对原告要求二被告共同支付逾期交付

　　房屋已付房款利息的主张，本院予以支持。

　　关于原告主张被告**分公司为其办理案涉房屋的过户手 续问题。因房产部门已暂停办理案涉房产的登记手续，根据《中 华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱 债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但 有下列情形之一的除外：  (一)法律上或者事实上不能履行； (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；  ( 三 ) 债权人在合理期限内未要求履行”的规定，案涉房屋过户手续事 实上不能履行，故对原告主张办理案涉房屋的过户手续及支付 未办理房屋权属转移登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。

　　原告可自影响案涉房屋办理过户手续的因素消除后另行主张。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第 一百零七条、第一百一十条、  《中华人民共和国公司法》第十 四条第一款、  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法 典>时间效力的若干规定》第一条第二款、  《中华人民共和国

　　民事诉讼法》第一百五十五条规定，判决如下：

　　一、原告窦**与被告北京**房地产开发有限公司呼伦

　　贝尔分公司于2016年10月17日签订的《商品房买卖合同》有效；

　　二、被告北京**房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司于 本判决生效后十日内向原告窦**交付位于鄂温克族自治旗规

　　划十一街道南金领佳苑小区43B-0-106号房屋；

　　三、被告北京**房地产开发有限公司、北京**房地产 开发有限公司呼伦贝尔分公司向原告窦**支付逾期交付房屋 的利息，以3,033,690元为基数，自2017年1月1日起至实际交付 房屋之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公 布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间

　　同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；

　　四、驳回原告窦**的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付

　　迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费28,543.34元，由被告北京**房地产开发有限

　　公司、北京**房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝

　　尔市中级人民法院。

　　本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾 期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转 移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后， 人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院 可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；

　　构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　审  判  长 人民陪审员

　　人民陪审员

　　周 德 顺

　　张 亚 慧

　　李    洁

　　二 O  二 三 年 十 工 月 十  一  日

　　玉

　　书  记   员 杜    璇

　　附：

　　判后告知书

　　【本裁判依据的法律条文】

　　一、《中华人民共和国合同法》

　　第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和

　　交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同  义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿

　　损失等违约责任。

　　第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非  金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一

　　的除外：

　　( 一)法律上或者事实上不能履行；

　　(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　(三)债权人在合理期限内未要求履行。

　　第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违  约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的

　　损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院  或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，

　　当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还

　　应当履行债务。

　　二、《最高人民关于适用<中华人民共和国民法典>时间效

　　力的若干规定》

　　第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适

　　用民法典的规定。

　　民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时 的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除

　　外。

　　民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事 实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法

　　解释另有规定的除外。

　　三、《中华人民共和国公司法》

　　第十四条  公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公 司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，

　　其民事责任由公司承担。

　　公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承

　　担民事责任。

　　四、《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第一百五十五条  判决书应当写明判决结果和作出该判决

　　的理由。判决书内容包括：

　　(一)案由、诉讼请求、争议的事实和理由；

　　(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；

　　(三)判决结果和诉讼费用的负担；

　　(四)上诉期间和上诉的法院。

　　判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。

　　【裁判生效时间】 一审案件超过裁判文书规定的上诉期未

　　提起上诉的， 一审判决书，裁定书自上诉期满之日起发生法律

　　效力。

　　第二审人民法院的裁判文书在送达后即发生法律效力。

　　适用小额诉讼程序审理的民事案件，裁判文书在送达后即

　　发生法律效力。

　　【必须履行生效判决】发生法律效力的裁判文书，当事人必 须履行。义务履行人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院

　　申请强制执行。

　　【执行通知前置】本判决(裁定)生效后，判后告知书即 为执行通知，负有履行义务的当事人应当按照判决(裁定)确 定的方式和期限履行生效法律文书确定的义务，不得有转移、 隐匿、销毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本案执行

　　立案后，人民法院可以立即采取强制执行措施。

　　【强制执行申请期间】申请强制执行的期间为二年，从裁 判文书规定履行期间的最后一日起计算；裁判文书规定分期履 行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；裁判文书未规定

　　履行期间的，从裁判文书生效之日起计算。

　　【不履行生效文书的法律后果】被执行人未按生效裁判文 书指定的期间履行义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务

　　利息或支付迟延履行金。

　　被执行人未按照执行通知要求履行判决(裁定)确定的义 务的，人民法院可以查封、扣押、冻结、划拨、拍卖、变卖其 应当履行义务部分的财产，可以采取拘传、罚款、拘留措施， 可以将其纳入失信名单、限制高消费、限制出境，可以向其所

　　在单位、征信机构、其他相关机构通报其不履行义务的信息，

　　还可以采取通过媒体公布其不履行义务的信息等信用惩戒措施。 对构成非法处置查封、扣押、冻结财产罪，妨害公务罪，拒不

　　执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。

　　【自动履行生效裁判指引】法律文书生效后， 一方当事人 自动履行的，可直接向对方当事人履行，也可联系审理法官履 行。对自动履行完毕、不需进入执行程序的案件当事人，人民

　　法院可出具自动履行证明。

　　【执行管辖法院】发生法律效力的裁判文书由一审人民法

　　院或者与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。

　　【诉讼费补交】生效裁判确定的败诉方应负担的诉讼费用， 败诉方应自裁判生效之日起30日内向人民法院交纳完毕(具体 交纳方式联系审理法官进行询问),并将交纳情况反馈至审理法

　　官，拒不交纳的，人民法院可以强制执行。

　　【申请再审的权利】当事人对已经发生法律效力的判决、 裁定，认为有错误的，可以申请再审。申请再审应当在判决，

　　裁定发生法律效力后六个月内提出。

　　人民法院驳回再审申请或逾期未对再审申请作出裁定的，当

　　事人可以向人民检察院申请检察建议或抗诉。

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