商品房买卖绝大部分都是采用预售方式，购房者在购买预售商品房时无法全面知晓所购商品房的配套设施、周边环境等情况，销售广告和宣传资料通常是购房者了解商品房信息的重要渠道。

　　从法律角度来说，销售广告和宣传资料是开发商向不特定人群发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，时常存在为了美化商品房优势、形象，不具备商品房买卖的基本内容的情况。此类销售广告和宣传资料作为要约邀请，对于出卖人是没有约束力的，如未将广告宣传的内容订入合同，一般不能认定为合同内容。

　　但根据相关规定，如开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　前述规定对于构成要约的商品房销售广告设定了三个条件：

　　一是销售广告和宣传资料是否针对项目规划范围内有关房屋及配套设施，如销售广告中对开发规划范围外的商场、学校、医院等配套的宣传，是对小区规划外的资源宣传，不符合本条件。如涉嫌违反广告法律法规的，由相应行政机关予以行政处罚，民事规范对此不予调整；

　　二是所作的说明和允诺是否具体、确定，如宣传资料常见的“贵族品质”、“轻奢风格”等模糊的描述性语言，不符合内容具体明确的条件要求；

　　三是对购房合同的订立和房屋价格的确定是否有重大影响，如“全户型标配三星指纹密码锁”，该宣传内容虽然具体确定、属于规划范围内，但难以对是否购买以及购买价格产生重大影响，一般不认定为要约的范围。

　　当开发商的销售广告和宣传资料满足前述条件，即使未载入商品房买卖合同，也应成为合同的内容。开发商未按约定交付的，构成违约，并承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　司法实践中，需要根据客观情况选择合适的违约责任承担方式。如销售广告中承诺配送车位的，但小区内没有空余车位，则无法通过继续履行方式来主张违约责任，更宜采用主张损害赔偿的方式。对于具体的损失赔偿，应结合具体个案分析，综合考量双方履约情况、当事人过错程度、预期利益、房屋价格等综合判断。

　　因此，购房者在面对开发商卖房时做出的宣传，要注意甄别商品房销售广告和宣传资料的内容，对于拟选购的商品房及相关设施所作的说明和允诺是否具体确定，对购房合同的订立以及对房屋价格是否有重大的影响。若符合上述条件的，购房者应留存好相关证据，要求开发商将此承诺视为合同约定来履行。

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